Giải quyết tiền cọc thuê Nhà ở xã hội khi người đặt cọc qua đời

 

Hỏi: Mẹ tôi vừa ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở xã hội nhưng chưa ký hợp đồng thuê thì mất đột ngột. Trong trường hợp này, người thân trong gia đình có được tiếp tục thực hiện hoặc hưởng các quyền và nghĩa vụ thuê căn nhà đó thay cho mẹ tôi không? Nếu không được, gia đình tôi có thể yêu cầu hoàn trả lại số tiền đặt cọc thuê nhà ở xã hội hay không?

Quyền lợi của người thừa kế đối với suất thuê Nhà ở xã hội đặt cọc thuê nhà ở xã hội

Quyền thuê NOXH là quyền lợi gắn liền với nhân thân

Căn cứ theo Điều 76 và Điều 78 Luật Nhà ở 2023, pháp luật quy định nghiêm ngặt về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Người đăng ký phải đáp ứng đồng thời cả 03 điều kiện cốt lõi: thực trạng nhà ở, nơi cư trú và mức thu nhập.

Chính vì vậy, quyền được xét duyệt và thuê NOXH là một quyền lợi đặc thù mang tính chất nhân thân gắn liền với cá nhân người đăng ký, dựa trên việc cơ quan chức năng thẩm định và phê duyệt hồ sơ riêng biệt của người đó. Quyền này không phải là một tài sản thông thường để có thể chuyển giao qua thừa kế.

Nghĩa vụ giao kết hợp đồng chấm dứt theo quy định về cá nhân qua đời đặt cọc thuê nhà ở xã hội

Vì hợp đồng thuê nhà chưa được ký kết, mối quan hệ thuê tài sản giữa hai bên chưa chính thức hình thành. Do đó, khi người đứng tên đặt cọc qua đời, nghĩa vụ giao kết hợp đồng (vốn chỉ do chính người này thực hiện) sẽ đương nhiên chấm dứt theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015

Căn cứ Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 về các trường hợp chấm dứt nghĩa vụ:

"Nghĩa vụ chấm dứt trong trường hợp sau đây: ... 3. Cá nhân giao kết nghĩa vụ chết, pháp nhân giao kết nghĩa vụ chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;"

Những người thừa kế của người đã mất KHÔNG đương nhiên được thay thế người đã mất để ký hợp đồng thuê NOXH. Ngoại trừ trường hợp người thừa kế cũng có tên trong hồ sơ đăng ký ban đầu và được cơ quan nhà nước phê duyệt đủ điều kiện. đặt cọc thuê nhà ở xã hội

Xử lý tiền đặt cọc thuê nhà ở xã hội đã nộp cho Chủ đầu tư

Không có hành vi vi phạm thỏa thuận

 

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về Đặt cọc:

"Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo quy định trên, chế tài tịch thu tiền cọc (mất cọc) chỉ được áp dụng khi một bên "từ chối giao kết hợp đồng". Việc người đặt cọc qua đời là một biến cố khách quan, một sự kiện bất khả kháng dẫn đến việc không thể thực hiện giao dịch, hoàn toàn không phải là hành vi cố ý hay lỗi chủ quan nhằm từ chối ký hợp đồng. đặt cọc thuê nhà ở xã hội

Khoản tiền đặt cọc biến thành Di sản thừa kế hợp pháp

Căn cứ Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 về Di sản:

"Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác."

Khoản tiền cọc hiện đang do Chủ đầu tư nắm giữ được hình thành từ tài sản hợp pháp của người đã mất lúc còn sống. Do giao dịch đặt cọc bị chấm dứt hiệu lực vì lý do khách quan, khoản tiền này trở thành di sản thừa kế hợp pháp của người đã mất theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015

Do đó, Chủ đầu tư phải hoàn trả 100% số tiền đặt cọc gốc cho những người thừa kế hợp pháp của người đã mất.

♻ Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Câu hỏi 1: Quyền thuê NOXH có thể di chúc lại cho người khác được không?

Trả lời: Không. Như đã phân tích, quyền thuê NOXH gắn liền với nhân thân và điều kiện phê duyệt của từng cá nhân. Người đăng ký không thể dùng di chúc để chuyển giao quyền này cho người không đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Câu hỏi 2: Chủ đầu tư có quyền khấu trừ chi phí vận hành dự án vào tiền cọc không?

Trả lời: Không. Vì mối quan hệ thuê chưa chính thức hình thành và hợp đồng chưa được ký kết, người đặt cọc chưa sử dụng bất kỳ dịch vụ nào của dự án. Chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả 100% số tiền cọc gốc cho gia đình.

Câu hỏi 3: Nếu các đồng thừa kế không đồng thuận về người đại diện thì tiền cọc xử lý ra sao?

Trả lời: Khả năng Chủ đầu tư sẽ tạm giữ số tiền này cho đến khi gia đình nộp đủ văn bản công chứng có sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế hàng thứ nhất. Nếu mâu thuẫn nội bộ không thể giải quyết, các bên phải yêu cầu Tòa án phân chia di sản theo pháp luật trước khi rút tiền.

>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhà đất